Arras para Terreno Rústico
Contrato de arras para compra de finca rústica o terreno agrícola. Modelo con cláusulas específicas para suelo no urbanizable y explotaciones agrarias en España.
Este documento tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para operaciones de alto valor, se recomienda consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
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Cláusula de Linderos y Cabida
Obliga a vender "cuerpo cierto" pero verificando que la superficie real en Catastro coincida con el Registro. Diferencias del >10% son comunes en fincas rústicas.
Certificado de No Infracción Urbanística
Condición suspensiva: El vendedor debe aportar certificado del Ayuntamiento de que no hay expedientes sancionadores abiertos por construcciones ilegales.
Verificación de servidumbres
Incluye cláusula que obliga al vendedor a declarar todas las servidumbres de paso, aguas o tendido eléctrico que afecten a la finca.
- ×Asumir que se puede construir una "casa de aperos" y vivir allí (Ilegal en la mayoría de CCAA).
- ×No comprobar servidumbres de paso o aguas (pozos) de vecinos.
- ×Ignorar el derecho de tanteo de colindantes que pueden comprar la finca antes que tú.
- ×No verificar si hay construcciones ilegales pendientes de demolición.
- Pedir nota simple y certificación catastral (y superponerlas para verificar coincidencia).
- Comprobar si existe derecho de tanteo de colindantes (vecinos que pueden comprarlo antes que tú).
- Verificar acceso a suministros (luz/agua) si los hubiera o si se necesitan.
- Confirmar legalidad de pozos o captaciones de agua existentes con la Confederación Hidrográfica.
- Solicitar informe urbanístico del Ayuntamiento sobre construcciones existentes.
Juan da 5.000€ de señal por un olivar con pozo. Descubre después que el pozo es ilegal y la Confederación Hidrográfica le obliga a sellarlo y le multa con 3.000€. Pierde la señal porque no incluyó condición suspensiva de legalidad de instalaciones.
Cómo funciona
Notifica a colindantes
Comunica la venta a propietarios colindantes para respetar su derecho de retracto.
Introduce los datos del comprador
Rellena el nombre completo, NIF/NIE y dirección del comprador.
Introduce los datos del vendedor
Completa la información del vendedor propietario del inmueble.
Describe el inmueble
Indica la dirección, referencia catastral y descripción de la vivienda.
Establece las condiciones económicas
Fija el precio de venta, cantidad de arras y fecha límite para la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el derecho de retracto de colindantes?
Los propietarios de fincas rústicas colindantes tienen derecho preferente a adquirir el terreno en las mismas condiciones. Debes notificarles la venta con 30 días de antelación.
¿Puedo construir en un terreno rústico?
Solo construcciones vinculadas a la explotación agrícola, ganadera o forestal. Viviendas unifamiliares están muy restringidas y requieren licencia específica.
¿Qué impuestos se pagan en fincas rústicas?
ITP o IVA según vendedor, más AJD. El IBI rústico suele ser muy bajo. Hay exenciones en ITP para agricultores profesionales que amplían explotación.
¿Necesito ser agricultor para comprar terreno rústico?
No, cualquier persona puede comprar. Pero ciertas ayudas y exenciones fiscales están reservadas a agricultores profesionales o explotaciones prioritarias.
¿Cómo verifico los linderos de la finca?
Solicita certificación catastral descriptiva y gráfica. En caso de discrepancia, puede ser necesario un levantamiento topográfico y deslinde.
Contexto Legal
El retracto de colindantes está regulado en el artículo 1523 del Código Civil y la Ley 19/1995 de Modernización de Explotaciones Agrarias.
Modelos Relacionados
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Modelo de arras confirmatorias que funcionan como anticipo del precio de venta. No permiten desistimiento unilateral sin consecuencias legales graves.
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Contrato de arras para la compra de segunda residencia o vivienda vacacional. Incluye consideraciones fiscales específicas para segundas residencias en España.
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Contrato de Arras Entre Particulares
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