Contrato de Arras Entre Particulares
Modelo de contrato de arras entre particulares sin intermediación de inmobiliaria. Compraventa directa entre privados sin comisiones, con protección reforzada.
Este documento tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para operaciones de alto valor, se recomienda consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
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Saneamiento por Vicios Ocultos
Ampliación de la garantía legal: El vendedor responde durante 6 meses de defectos graves (tuberías, estructura) que no sean visibles en la visita.
Entrega de la Posesión
Certifica que la vivienda se entrega libre de 'precaristas' u ocupantes. Vital si compras a un desconocido.
Estado de cargas y suministros
Incluye la obligación de entregar certificados de deuda cero de comunidad, agua, luz y gas para evitar asumir recibos atrasados.
Due diligence sin intermediario
Sin inmobiliaria, el comprador debe verificar personalmente: nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, certificado de eficiencia energética, deudas de comunidad, situación urbanística y, en su caso, cédula de habitabilidad. Incluir en el contrato una cláusula que condicione la operación a la verificación satisfactoria de estos documentos.
- ×Entregar la señal en mano sin recibo ni testigos (siempre transferencia bancaria).
- ×No pedir la 'Nota Simple' actualizada al Registro el mismo día de la firma (riesgo de embargo sorpresa).
- ×Aceptar un contrato sin indicar quién paga los gastos de notaría y registro.
- ×Confundir un contrato de reserva con un contrato de arras: las consecuencias del incumplimiento son distintas.
- Pedir DNI original del vendedor y cotejarlo con la Nota Simple.
- Certificado de Deuda Cero de la Comunidad de Propietarios.
- Último recibo del IBI pagado.
- Comprobar que no hay suministros impagados ni contratos pendientes.
Pedro compra a Juan 'entre particulares'. Entrega 10.000€ sin verificar la nota simple actualizada. Resulta que la casa era del ex-marido de Juan y tenía un embargo de Hacienda. Pedro pierde el dinero y la casa.
Cómo funciona
Verifica la titularidad
Solicita nota simple del Registro de la Propiedad para confirmar propietario y cargas.
Inspecciona el inmueble
Visita la vivienda varias veces y revisa instalaciones, estado general y comunidad.
Introduce los datos del vendedor
Completa la información del vendedor propietario del inmueble.
Describe el inmueble
Indica la dirección, referencia catastral y descripción de la vivienda.
Establece las condiciones económicas
Fija el precio de venta, cantidad de arras y fecha límite para la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Qué ventajas tiene comprar entre particulares?
Ahorro de la comisión de agencia (3-5% del precio), trato directo con el propietario, posible margen de negociación mayor.
¿Qué riesgos tiene no usar inmobiliaria?
Menos filtro de verificación, debes hacer tu propia due diligence (cargas, situación legal, estado del inmueble). Mayor carga de gestión.
¿Cómo verifico que el vendedor es el propietario?
Solicita nota simple actualizada del Registro de la Propiedad (menos de 10 días). Comprueba que coinciden los datos con el vendedor.
¿Necesito abogado para comprar entre particulares?
No es obligatorio pero sí muy recomendable, especialmente si no tienes experiencia. Un abogado revisa contratos y detecta problemas.
¿Quién redacta el contrato de arras?
Cualquiera de las partes puede proponer un modelo. Es aconsejable que lo revise un abogado antes de firmar para proteger tus intereses.
¿Cuál es la diferencia entre un contrato de arras y un contrato de reserva entre particulares?
El contrato de arras (penitenciales) permite desistir perdiendo las arras o devolviéndolas duplicadas (Art. 1454 CC). El contrato de reserva es un acuerdo previo para "apartar" la vivienda durante un plazo breve; las condiciones de devolución dependen exclusivamente de lo pactado, no de la ley. Si compras entre particulares, las arras ofrecen mayor seguridad jurídica que una simple reserva.
¿Es válido un contrato de arras entre particulares sin inmobiliaria?
Sí, es perfectamente válido. La compraventa entre particulares se rige por los artículos 1445 a 1537 del Código Civil. No existe obligación legal de contar con intermediario. Sin embargo, la ausencia de inmobiliaria traslada al comprador toda la carga de verificación: nota simple, estado de cargas, certificado energético y deudas de comunidad.
¿Qué precauciones tomar al firmar arras entre particulares?
Sin inmobiliaria de por medio, debes verificar tú mismo la titularidad (nota simple actualizada del Registro), las cargas y embargos, el certificado energético, las deudas de comunidad y los recibos de suministros. Realiza el pago siempre por transferencia bancaria (nunca en efectivo) y conserva el justificante. Firma con ambas partes presentes y DNI original a la vista. Si el importe es alto, considera que un abogado revise el contrato antes de firmar.
Contexto Legal
La compraventa entre particulares se rige por el Código Civil (arts. 1445-1537). No hay obligación de intermediario, pero sí de cumplir requisitos legales.
Modelos Relacionados
Contrato de Arras Penitenciales
Modelo de arras penitenciales conforme al Art. 1454 del Código Civil. Permite a cualquier parte desistir perdiendo las arras o devolviéndolas duplicadas.
Contrato de Arras Confirmatorias
Modelo de arras confirmatorias que funcionan como anticipo del precio de venta. No permiten desistimiento unilateral sin consecuencias legales graves.
Contrato de Arras Penales
Modelo de arras penales con cláusula penal por incumplimiento. La parte incumplidora pierde las arras como penalización pero aún se puede exigir cumplimiento.
Arras para Vivienda Habitual
Contrato de arras para la compra de tu vivienda habitual o residencia principal. Modelo adaptado a primera residencia con cláusulas de protección al comprador.
Arras para Segunda Vivienda
Contrato de arras para la compra de segunda residencia o vivienda vacacional. Incluye consideraciones fiscales específicas para segundas residencias en España.
Arras para Local Comercial
Contrato de arras para compra de local comercial o nave industrial. Modelo con cláusulas específicas para inmuebles destinados a actividad económica y empresarial.
Arras para Plaza de Garaje
Contrato de arras para la compra de plaza de garaje o aparcamiento. Modelo simplificado para la adquisición de plazas de parking independientes o anejas a vivienda.
Arras para Terreno Rústico
Contrato de arras para compra de finca rústica o terreno agrícola. Modelo con cláusulas específicas para suelo no urbanizable y explotaciones agrarias en España.
Arras para Terreno Urbanizable
Contrato de arras para terreno urbanizable o solar edificable. Modelo con cláusulas sobre aprovechamiento urbanístico, cargas de urbanización y licencia de obras.
Arras para Comprador Extranjero
Contrato de arras para ciudadanos extranjeros que compran inmueble en España. Incluye requisitos de NIE, alternativas de visado y consideraciones fiscales para no residentes.
Arras para Empresa Compradora
Contrato de arras cuando el comprador es una sociedad mercantil o persona jurídica. Incluye cláusulas sobre representación legal, CIF y consideraciones fiscales.
Arras Primera Vivienda
Contrato de arras para compradores de primera vivienda que nunca han sido propietarios. Incluye ayudas disponibles, bonificaciones fiscales y requisitos específicos.
Arras Inversión Inmobiliaria
Contrato de arras para compradores inversores que adquieren inmuebles para obtener rentabilidad por alquiler o plusvalía. Modelo orientado a la inversión patrimonial.
Modelo Contrato de Arras con Herederos — Varios Herederos Proindiviso
Modelo de contrato de arras con herederos: plantilla para venta con varios herederos en proindiviso o comunidad de bienes. Cláusulas de solidaridad, representación y extinción del condominio. PDF gratis.
Contrato de Arras con Cláusula de Financiación — Hipoteca
Contrato de arras con cláusula de financiación hipotecaria. Protege al comprador si el banco deniega la hipoteca: recupera las arras íntegramente con cláusula suspensiva.
Arras Pago al Contado
Contrato de arras para compraventa sin financiación hipotecaria. Modelo para compradores que pagan al contado sin necesidad de préstamo bancario o financiación.
Arras con Subrogación de Hipoteca
Contrato de arras cuando el comprador asume la hipoteca existente del vendedor. Incluye cláusulas sobre condiciones del préstamo y consentimiento del banco.
Arras Vivienda de Protección Oficial
Contrato de arras para compraventa de VPO o vivienda protegida. Incluye requisitos de autorización administrativa, límites de precio y condiciones especiales.
Contrato de Compraventa sobre Plano
Contrato de arras para reserva de vivienda en construcción o sobre plano. Incluye garantías del promotor, calendario de pagos y entrega de llaves programada.
Contrato de Reserva de Vivienda
Modelo de contrato de reserva de vivienda entre particulares o con promotora. Establece señal, plazo de formalización y condiciones para recuperar el depósito.
Arras con Inmobiliaria
Modelo de arras adaptado para compraventas gestionadas por agencia inmobiliaria. Incluye cláusulas específicas sobre honorarios, depósitos y comisiones del agente.