Contrato de Arras Confirmatorias
Modelo de arras confirmatorias que funcionan como anticipo del precio de venta. No permiten desistimiento unilateral sin consecuencias legales graves.
Este documento tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para operaciones de alto valor, se recomienda consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
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Mención expresa del carácter confirmatorio
Indica claramente que las arras son confirmatorias y no penitenciales. Sin esta mención, se aplica la presunción legal, pero es mejor dejarlo por escrito para evitar litigios.
Cláusula de cumplimiento forzoso
Especifica que el incumplimiento faculta a la parte perjudicada para exigir el cumplimiento del contrato por vía judicial, además de la indemnización de daños.
Determinación anticipada de daños
Puedes pactar una cantidad fija como indemnización por incumplimiento, lo que evita tener que probar los daños en juicio.
Resolución por incumplimiento (Art. 1124 CC)
El artículo 1124 del Código Civil faculta a la parte cumplidora a elegir entre exigir el cumplimiento forzoso del contrato o pedir su resolución, con indemnización de daños en ambos casos. Incluir una referencia expresa a este artículo en el contrato refuerza la posición de la parte perjudicada ante un posible incumplimiento.
- ×Usar arras confirmatorias sin tener certeza de poder completar la operación.
- ×Confundir arras confirmatorias con penitenciales y esperar poder desistir.
- ×No tener financiación asegurada antes de firmar arras confirmatorias.
- ×Firmar sin asesoramiento legal, dado que obligan al cumplimiento forzoso.
- Confirmar que tienes la financiación aprobada o fondos disponibles.
- Verificar que no hay impedimentos legales para completar la compraventa.
- Entender que no podrás echarte atrás sin consecuencias graves.
- Consultar con un abogado las implicaciones del cumplimiento forzoso.
- Acordar una fecha de escritura realista que ambas partes puedan cumplir.
Carlos firma arras confirmatorias de 30.000€ por un piso de 200.000€. Dos meses después, recibe una oferta de trabajo en otra ciudad y quiere desistir. El vendedor le exige cumplir el contrato. Carlos debe comprar el piso o enfrentarse a una demanda por daños y perjuicios que puede superar el importe de las arras.
Cómo funciona
Confirma la obligación
Asegúrate de querer completar la compra, ya que este modelo obliga al cumplimiento y no permite desistir libremente.
Introduce los datos del comprador
Rellena el nombre completo, NIF/NIE y dirección del comprador.
Introduce los datos del vendedor
Completa la información del vendedor propietario del inmueble.
Describe el inmueble
Indica la dirección, referencia catastral y descripción de la vivienda.
Establece las condiciones económicas
Fija el precio de venta, cantidad de arras y fecha límite para la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre arras confirmatorias y penitenciales?
Las arras confirmatorias son un anticipo del precio y no permiten desistir libremente. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o su resolución con indemnización de daños. Las penitenciales, en cambio, permiten desistir perdiendo las arras.
¿Qué ocurre si el vendedor no quiere vender con arras confirmatorias?
El comprador puede demandar judicialmente para exigir la venta forzosa del inmueble, o bien solicitar la resolución del contrato más una indemnización por los daños y perjuicios causados.
¿Son las arras confirmatorias más seguras para el comprador?
Ofrecen mayor seguridad jurídica porque el vendedor no puede echarse atrás simplemente devolviendo el doble. Sin embargo, requieren acudir a los tribunales para hacer valer el derecho.
¿Se pueden pactar arras confirmatorias en cualquier compraventa?
Sí, las partes tienen libertad para pactar el tipo de arras que deseen. No obstante, si no se especifica el tipo, se presumen confirmatorias según la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar si hay incumplimiento?
El plazo general de prescripción para acciones personales es de 5 años según el artículo 1964 del Código Civil, contados desde que se produjo el incumplimiento.
¿Qué dice el artículo 1124 del Código Civil sobre el incumplimiento en arras confirmatorias?
El artículo 1124 CC establece que en las obligaciones recíprocas (como la compraventa), si una parte incumple, la otra puede elegir entre exigir el cumplimiento forzoso o pedir la resolución del contrato, y en ambos casos reclamar indemnización por daños y perjuicios. Este artículo es la base legal principal de las arras confirmatorias.
¿Qué pasa si el banco deniega la hipoteca tras firmar arras confirmatorias?
Sin una cláusula suspensiva por financiación, el comprador sigue obligado a cumplir. El vendedor puede exigir la compraventa o resolver el contrato con indemnización (Art. 1124 CC). Para evitar este riesgo, es fundamental incluir una condición suspensiva que permita resolver sin penalización si la hipoteca es denegada.
¿Puedo recuperar las arras confirmatorias si no se firma la compraventa?
Depende de quién incumple. Si el vendedor se niega a escriturar, el comprador puede reclamar la devolución de las arras confirmatorias más una indemnización por daños y perjuicios (Art. 1124 CC). Si es el comprador quien no cumple, el vendedor puede retener las arras y además exigir el cumplimiento forzoso o indemnización adicional. A diferencia de las arras penitenciales, las confirmatorias no permiten desistir libremente.
Contexto Legal
Las arras confirmatorias actúan como principio de ejecución del contrato según el artículo 1258 del Código Civil. La jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que, en caso de duda, las arras se presumen confirmatorias.
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