Contrato de Arras Penales
Modelo de arras penales con cláusula penal por incumplimiento. La parte incumplidora pierde las arras como penalización pero aún se puede exigir cumplimiento.
Cláusula penal expresa
Deja claro que las arras tienen carácter penal conforme a los arts. 1152-1155 CC: el incumplidor pierde las arras como penalización Y además puede ser obligado a cumplir el contrato.
Compatibilidad con daños adicionales
Si quieres poder reclamar daños superiores a las arras, debes pactarlo expresamente. Por defecto, la cláusula penal sustituye la indemnización de daños.
Cláusula de moderación judicial
Puedes renunciar expresamente a la moderación del art. 1154 CC, aunque los tribunales pueden no admitir esta renuncia si la pena es desproporcionada.
- ×Usar arras penales sin entender que combinan penalización + cumplimiento forzoso.
- ×Fijar una penalización desproporcionada que el juez puede moderar.
- ×Confundir arras penales con penitenciales y esperar poder desistir pagando la señal.
- ×No especificar si la pena es compatible con reclamar daños adicionales.
- Tener absoluta certeza de que completarás la operación.
- Verificar que la penalización es proporcional al precio del inmueble.
- Entender que NO podrás desistir simplemente perdiendo las arras.
- Consultar con un abogado, dado el alto nivel de compromiso.
- Confirmar que la otra parte también entiende las implicaciones.
Ana firma arras penales de 40.000€ por una casa de 250.000€. Meses después, encuentra otra casa que le gusta más y quiere desistir. Con arras penales, no solo pierde los 40.000€, sino que el vendedor puede además demandarla para obligarla a comprar la casa. Ana deberá comprar o enfrentar un proceso judicial con costes adicionales.
Cómo funciona
Fija la penalización
Establece una indemnización clara para caso de incumplimiento, sin renunciar a exigir la compraventa forzosa.
Introduce los datos del comprador
Rellena el nombre completo, NIF/NIE y dirección del comprador.
Introduce los datos del vendedor
Completa la información del vendedor propietario del inmueble.
Describe el inmueble
Indica la dirección, referencia catastral y descripción de la vivienda.
Establece las condiciones económicas
Fija el precio de venta, cantidad de arras y fecha límite para la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Qué son las arras penales?
Las arras penales combinan la función confirmatoria con una penalización preestablecida. Si hay incumplimiento, el perjudicado puede quedarse con las arras como indemnización Y además exigir el cumplimiento del contrato.
¿Puedo exigir más indemnización que las arras penales?
Por defecto, las arras penales sustituyen a la indemnización de daños. Sin embargo, puede pactarse expresamente que la indemnización adicional sea compatible con la retención de las arras.
¿Son las arras penales las más restrictivas?
Sí, son el tipo más restrictivo. No permiten desistir (como las penitenciales) y además imponen una penalización automática. Son recomendables cuando hay alta certeza de que se completará la operación.
¿Cuándo conviene usar arras penales?
Son útiles cuando ambas partes quieren asegurar firmemente la operación. Por ejemplo, si el comprador ya tiene hipoteca aprobada y el vendedor quiere garantías de que no se echará atrás.
¿Puede un juez reducir la cantidad de las arras penales?
Sí, el artículo 1154 del Código Civil permite al juez modificar equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida.
Contexto Legal
Las arras penales están relacionadas con la cláusula penal regulada en los artículos 1152 a 1155 del Código Civil. Funcionan como liquidación anticipada de daños en caso de incumplimiento.
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