Contrato de Arras Penales
Modelo de arras penales con cláusula penal por incumplimiento. La parte incumplidora pierde las arras como penalización pero aún se puede exigir cumplimiento.
Este documento tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para operaciones de alto valor, se recomienda consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
Vista previa del documento
Completa el formulario para ver cómo va quedando tu documento en tiempo real
Este documento tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para operaciones de alto valor, se recomienda consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
Vista previa del documento
Completa el formulario para ver cómo va quedando tu documento en tiempo real
Cláusula penal expresa
Deja claro que las arras tienen carácter penal conforme a los arts. 1152-1155 CC: el incumplidor pierde las arras como penalización Y además puede ser obligado a cumplir el contrato.
Compatibilidad con daños adicionales
Si quieres poder reclamar daños superiores a las arras, debes pactarlo expresamente. Por defecto, la cláusula penal sustituye la indemnización de daños.
Cláusula de moderación judicial
Puedes renunciar expresamente a la moderación del art. 1154 CC, aunque los tribunales pueden no admitir esta renuncia si la pena es desproporcionada.
- ×Usar arras penales sin entender que combinan penalización + cumplimiento forzoso.
- ×Fijar una penalización desproporcionada que el juez puede moderar.
- ×Confundir arras penales con penitenciales y esperar poder desistir pagando la señal.
- ×No especificar si la pena es compatible con reclamar daños adicionales.
- Tener absoluta certeza de que completarás la operación.
- Verificar que la penalización es proporcional al precio del inmueble.
- Entender que NO podrás desistir simplemente perdiendo las arras.
- Consultar con un abogado, dado el alto nivel de compromiso.
- Confirmar que la otra parte también entiende las implicaciones.
Ana firma arras penales de 40.000€ por una casa de 250.000€. Meses después, encuentra otra casa que le gusta más y quiere desistir. Con arras penales, no solo pierde los 40.000€, sino que el vendedor puede además demandarla para obligarla a comprar la casa. Ana deberá comprar o enfrentar un proceso judicial con costes adicionales.
Cómo funciona
Fija la penalización
Establece una indemnización clara para caso de incumplimiento, sin renunciar a exigir la compraventa forzosa.
Introduce los datos del comprador
Rellena el nombre completo, NIF/NIE y dirección del comprador.
Introduce los datos del vendedor
Completa la información del vendedor propietario del inmueble.
Describe el inmueble
Indica la dirección, referencia catastral y descripción de la vivienda.
Establece las condiciones económicas
Fija el precio de venta, cantidad de arras y fecha límite para la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Qué son las arras penales?
Las arras penales combinan la función confirmatoria con una penalización preestablecida. Si hay incumplimiento, el perjudicado puede quedarse con las arras como indemnización Y además exigir el cumplimiento del contrato.
¿Puedo exigir más indemnización que las arras penales?
Por defecto, las arras penales sustituyen a la indemnización de daños. Sin embargo, puede pactarse expresamente que la indemnización adicional sea compatible con la retención de las arras.
¿Son las arras penales las más restrictivas?
Sí, son el tipo más restrictivo. No permiten desistir (como las penitenciales) y además imponen una penalización automática. Son recomendables cuando hay alta certeza de que se completará la operación.
¿Cuándo conviene usar arras penales?
Son útiles cuando ambas partes quieren asegurar firmemente la operación. Por ejemplo, si el comprador ya tiene hipoteca aprobada y el vendedor quiere garantías de que no se echará atrás.
¿Puede un juez reducir la cantidad de las arras penales?
Sí, el artículo 1154 del Código Civil permite al juez modificar equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida.
Contexto Legal
Las arras penales están relacionadas con la cláusula penal regulada en los artículos 1152 a 1155 del Código Civil. Funcionan como liquidación anticipada de daños en caso de incumplimiento.
Modelos Relacionados
Contrato de Arras Penitenciales
Modelo de arras penitenciales conforme al Art. 1454 del Código Civil. Permite a cualquier parte desistir perdiendo las arras o devolviéndolas duplicadas.
Contrato de Arras Confirmatorias
Modelo de arras confirmatorias que funcionan como anticipo del precio de venta. No permiten desistimiento unilateral sin consecuencias legales graves.
Arras para Vivienda Habitual
Contrato de arras para la compra de tu vivienda habitual o residencia principal. Modelo adaptado a primera residencia con cláusulas de protección al comprador.
Arras para Segunda Vivienda
Contrato de arras para la compra de segunda residencia o vivienda vacacional. Incluye consideraciones fiscales específicas para segundas residencias en España.
Arras para Local Comercial
Contrato de arras para compra de local comercial o nave industrial. Modelo con cláusulas específicas para inmuebles destinados a actividad económica y empresarial.
Arras para Plaza de Garaje
Contrato de arras para la compra de plaza de garaje o aparcamiento. Modelo simplificado para la adquisición de plazas de parking independientes o anejas a vivienda.
Arras para Terreno Rústico
Contrato de arras para compra de finca rústica o terreno agrícola. Modelo con cláusulas específicas para suelo no urbanizable y explotaciones agrarias en España.
Arras para Terreno Urbanizable
Contrato de arras para terreno urbanizable o solar edificable. Modelo con cláusulas sobre aprovechamiento urbanístico, cargas de urbanización y licencia de obras.
Arras para Comprador Extranjero
Contrato de arras para ciudadanos extranjeros que compran inmueble en España. Incluye requisitos de NIE, alternativas de visado y consideraciones fiscales para no residentes.
Arras para Empresa Compradora
Contrato de arras cuando el comprador es una sociedad mercantil o persona jurídica. Incluye cláusulas sobre representación legal, CIF y consideraciones fiscales.
Arras Primera Vivienda
Contrato de arras para compradores de primera vivienda que nunca han sido propietarios. Incluye ayudas disponibles, bonificaciones fiscales y requisitos específicos.
Arras Inversión Inmobiliaria
Contrato de arras para compradores inversores que adquieren inmuebles para obtener rentabilidad por alquiler o plusvalía. Modelo orientado a la inversión patrimonial.
Modelo Contrato de Arras con Herederos — Varios Herederos Proindiviso
Modelo de contrato de arras con herederos: plantilla para venta con varios herederos en proindiviso o comunidad de bienes. Cláusulas de solidaridad, representación y extinción del condominio. PDF gratis.
Contrato de Arras con Cláusula de Financiación — Hipoteca
Contrato de arras con cláusula de financiación hipotecaria. Protege al comprador si el banco deniega la hipoteca: recupera las arras íntegramente con cláusula suspensiva.
Arras Pago al Contado
Contrato de arras para compraventa sin financiación hipotecaria. Modelo para compradores que pagan al contado sin necesidad de préstamo bancario o financiación.
Arras con Subrogación de Hipoteca
Contrato de arras cuando el comprador asume la hipoteca existente del vendedor. Incluye cláusulas sobre condiciones del préstamo y consentimiento del banco.
Arras Vivienda de Protección Oficial
Contrato de arras para compraventa de VPO o vivienda protegida. Incluye requisitos de autorización administrativa, límites de precio y condiciones especiales.
Contrato de Compraventa sobre Plano
Contrato de arras para reserva de vivienda en construcción o sobre plano. Incluye garantías del promotor, calendario de pagos y entrega de llaves programada.
Contrato de Arras Entre Particulares
Modelo de contrato de arras entre particulares sin intermediación de inmobiliaria. Compraventa directa entre privados sin comisiones, con protección reforzada.
Contrato de Reserva de Vivienda
Modelo de contrato de reserva de vivienda entre particulares o con promotora. Establece señal, plazo de formalización y condiciones para recuperar el depósito.
Arras con Inmobiliaria
Modelo de arras adaptado para compraventas gestionadas por agencia inmobiliaria. Incluye cláusulas específicas sobre honorarios, depósitos y comisiones del agente.