Contrato de Arras Penitenciales
Modelo de arras penitenciales conforme al Art. 1454 del Código Civil. Permite a cualquier parte desistir perdiendo las arras o devolviéndolas duplicadas.
Este documento tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para operaciones de alto valor, se recomienda consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
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Cláusula de desistimiento expreso conforme al Art. 1454 CC
El Art. 1454 del Código Civil establece que las arras penitenciales permiten "rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas". Es imprescindible citar expresamente este artículo en el contrato, ya que sin esta mención la jurisprudencia del Tribunal Supremo presume que las arras son confirmatorias, lo que elimina el derecho de desistimiento unilateral y expone a la parte incumplidora a una reclamación judicial por daños y perjuicios.
Cláusula suspensiva por hipoteca
Si la compra depende de financiación, añade que el contrato queda sin efecto si el banco deniega la hipoteca en un plazo determinado, recuperando el comprador las arras íntegras.
Plazo de formalización
Fija una fecha límite clara para otorgar la escritura pública ante notario. Pasado ese plazo sin cumplir, se activa el derecho de desistimiento.
Cláusula de identificación del tipo de arras
Incluye un párrafo que identifique inequívocamente el tipo de arras pactadas. En España existen tres tipos: penitenciales (Art. 1454 CC, permiten desistir), confirmatorias (anticipo del precio, sin desistimiento) y penales (Arts. 1152-1155 CC, cláusula penal). Si el contrato no lo aclara, un juez podría interpretar las arras como confirmatorias, con consecuencias muy distintas para ambas partes.
- ×No especificar que las arras son penitenciales, lo que puede generar confusión con las confirmatorias.
- ×Confundir arras penitenciales con confirmatorias: las penitenciales (Art. 1454 CC) permiten desistir perdiendo la señal, mientras que las confirmatorias obligan a cumplir el contrato y pueden derivar en una reclamación judicial por daños y perjuicios.
- ×Fijar un importe de arras demasiado bajo (menos del 5%), que no protege adecuadamente al vendedor.
- ×No incluir la referencia expresa al Art. 1454 del Código Civil, lo que puede llevar a que un tribunal interprete las arras como confirmatorias por defecto.
- ×Olvidar incluir la referencia catastral completa del inmueble.
- ×No verificar cargas registrales antes de firmar las arras.
- Verificar la nota simple del Registro de la Propiedad (cargas, propietarios, descripción).
- Comprobar que el precio acordado coincide con la tasación o valoración del inmueble.
- Confirmar que ambas partes tienen capacidad legal para firmar.
- Guardar copia del justificante de transferencia de las arras.
- Acordar quién elige notaría para la escritura (habitualmente el comprador).
Cómo funciona
Pacta el desistimiento
Acuerda con la otra parte que el contrato permite desistir perdiendo la señal (comprador) o devolviéndola duplicada (vendedor).
Introduce los datos del comprador
Rellena el nombre completo, NIF/NIE y dirección del comprador.
Introduce los datos del vendedor
Completa la información del vendedor propietario del inmueble.
Describe el inmueble
Indica la dirección, referencia catastral y descripción de la vivienda.
Establece las condiciones económicas
Fija el precio de venta, cantidad de arras y fecha límite para la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Qué son las arras penitenciales?
Las arras penitenciales son un tipo de señal que permite a ambas partes desistir del contrato. Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada. Si desiste el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido. Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil.
¿Cuánto se suele entregar como arras penitenciales?
Lo habitual es entregar entre el 5% y el 10% del precio de venta. Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 euros, las arras suelen oscilar entre 10.000 y 20.000 euros.
¿Qué plazo hay para firmar la escritura pública?
El plazo se pacta libremente entre las partes. Lo más común es establecer entre 30 y 90 días para formalizar la compraventa ante notario.
¿Puedo recuperar las arras si no me conceden la hipoteca?
Depende de lo pactado en el contrato. Si no se incluye una cláusula suspensiva por denegación de hipoteca, el comprador perdería las arras. Es recomendable incluir esta cláusula si la compra depende de financiación.
¿Es obligatorio firmar ante notario?
No, el contrato de arras es un documento privado válido entre las partes. Sin embargo, para operaciones de alto valor se recomienda elevarlo a público o al menos firmar ante testigos.
¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales y confirmatorias?
Las arras penitenciales (Art. 1454 CC) permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato: el comprador pierde la señal y el vendedor la devuelve duplicada. Las arras confirmatorias, en cambio, son un anticipo del precio y no otorgan derecho de desistimiento; si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o reclamar daños y perjuicios (Art. 1124 CC). Si el contrato no especifica el tipo, el Tribunal Supremo presume que son confirmatorias.
¿Puedo perder las arras penitenciales?
Sí. Si eres el comprador y decides no seguir adelante con la compraventa, pierdes íntegramente la cantidad entregada como arras penitenciales. Es el precio legal del desistimiento previsto en el Art. 1454 del Código Civil. Por eso conviene fijar un importe que refleje tu nivel de compromiso real con la operación.
¿Puedo descargar un modelo de contrato de arras penitenciales en PDF?
Sí. Nuestro generador crea un contrato de arras penitenciales personalizado en formato PDF listo para imprimir y firmar. Solo tienes que rellenar los datos de comprador, vendedor e inmueble, y el documento se genera al instante con todas las cláusulas legales necesarias conforme al Art. 1454 CC.
¿Qué dice exactamente el artículo 1454 del Código Civil sobre las arras penitenciales?
El Art. 1454 CC establece textualmente: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas." Esto significa que las arras penitenciales funcionan como una cantidad que permite a cualquiera de las partes desistir del contrato: el comprador pierde lo entregado y el vendedor debe devolver el doble.
Contexto Legal
Las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil español: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas."
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