Arras para Comprador Extranjero
Contrato de arras para ciudadanos extranjeros que compran inmueble en España. Incluye requisitos de NIE, alternativas de visado y consideraciones fiscales para no residentes.
Este documento tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para operaciones de alto valor, se recomienda consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
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Condición Suspensiva por Obtención de NIE
Si el comprador extranjero aún no tiene NIE (Número de Identidad de Extranjero), es vital condicionar la validez del contrato o la fecha de firma a su obtención. Sin NIE es legalmente imposible otorgar la escritura de compraventa ante notario en España.
Idioma y Jurisdicción Aplicable
Aunque se firme una versión traducida por cortesía, debe incluirse una cláusula que estipule que, en caso de discrepancia, prevalece la versión en español y que las partes se someten a los juzgados del lugar donde se encuentra el inmueble (España).
- ×No contemplar los tiempos de bloqueo de fondos por la Ley de Blanqueo de Capitales al transferir dinero desde el extranjero.
- ×Firmar un contrato en español sin comprenderlo al 100% y sin asesoramiento legal independiente.
- ×Olvidar que, si no son residentes fiscales, el banco retendrá el 3% del precio de venta al vendedor (si este también es no residente) para Hacienda.
- NIE original o resguardo de asignación.
- Pasaporte en vigor.
- Certificado de cuenta bancaria en España (recomendado para los pagos).
- Poderes traducidos y con la Apostilla de La Haya (si firma un representante).
Un comprador noruego firma arras con plazo de 30 días. Transfiere los fondos tarde y su banco en España bloquea el dinero 3 semanas para verificar el origen de fondos (compliance). Al no llegar el dinero a tiempo a la firma, el vendedor ejecuta las arras y el comprador pierde la señal.
Cómo funciona
Obtén el NIE
Solicita tu Número de Identidad de Extranjero antes de iniciar la operación.
Abre cuenta bancaria española
Necesitarás una cuenta en España para gestionar pagos y domiciliaciones.
Introduce los datos del comprador
Rellena el nombre completo, NIF/NIE y dirección del comprador.
Introduce los datos del vendedor
Completa la información del vendedor propietario del inmueble.
Describe el inmueble
Indica la dirección, referencia catastral y descripción de la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Necesito NIE para comprar una vivienda en España?
Sí, el NIE (Número de Identidad de Extranjero) es imprescindible para cualquier operación económica en España, incluyendo la compraventa de inmuebles.
¿Cómo puedo obtener el NIE?
Puedes solicitarlo en la Oficina de Extranjeros en España o en el Consulado de España en tu país. Necesitas pasaporte, formulario EX-15, justificación y tasa.
¿Puedo obtener residencia por comprar un inmueble en España?
El Visado de Oro por inversión inmobiliaria fue eliminado en abril de 2025 (LO 1/2025). Actualmente, los compradores extranjeros suelen tramitar la Residencia No Lucrativa o el Visado de Nómada Digital.
¿Qué impuestos pago como no residente?
ITP o IVA en la compra (igual que residentes), IRNR por imputación de rentas o alquileres, e Impuesto sobre el Patrimonio si superas el mínimo exento.
¿Puedo abrir cuenta bancaria en España siendo extranjero?
Sí, con pasaporte y NIE puedes abrir cuenta en la mayoría de bancos. Es necesaria para domiciliar gastos del inmueble y tramitar la hipoteca si la necesitas.
Contexto Legal
La compra de inmuebles por extranjeros se rige por el Código Civil y la normativa del IRNR para no residentes. La Golden Visa fue derogada por la LO 1/2025 en abril de 2025.
Modelos Relacionados
Contrato de Arras Penitenciales
Modelo de arras penitenciales conforme al Art. 1454 del Código Civil. Permite a cualquier parte desistir perdiendo las arras o devolviéndolas duplicadas.
Contrato de Arras Confirmatorias
Modelo de arras confirmatorias que funcionan como anticipo del precio de venta. No permiten desistimiento unilateral sin consecuencias legales graves.
Contrato de Arras Penales
Modelo de arras penales con cláusula penal por incumplimiento. La parte incumplidora pierde las arras como penalización pero aún se puede exigir cumplimiento.
Arras para Vivienda Habitual
Contrato de arras para la compra de tu vivienda habitual o residencia principal. Modelo adaptado a primera residencia con cláusulas de protección al comprador.
Arras para Segunda Vivienda
Contrato de arras para la compra de segunda residencia o vivienda vacacional. Incluye consideraciones fiscales específicas para segundas residencias en España.
Arras para Local Comercial
Contrato de arras para compra de local comercial o nave industrial. Modelo con cláusulas específicas para inmuebles destinados a actividad económica y empresarial.
Arras para Plaza de Garaje
Contrato de arras para la compra de plaza de garaje o aparcamiento. Modelo simplificado para la adquisición de plazas de parking independientes o anejas a vivienda.
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Contrato de arras para compra de finca rústica o terreno agrícola. Modelo con cláusulas específicas para suelo no urbanizable y explotaciones agrarias en España.
Arras para Terreno Urbanizable
Contrato de arras para terreno urbanizable o solar edificable. Modelo con cláusulas sobre aprovechamiento urbanístico, cargas de urbanización y licencia de obras.
Arras para Empresa Compradora
Contrato de arras cuando el comprador es una sociedad mercantil o persona jurídica. Incluye cláusulas sobre representación legal, CIF y consideraciones fiscales.
Arras Primera Vivienda
Contrato de arras para compradores de primera vivienda que nunca han sido propietarios. Incluye ayudas disponibles, bonificaciones fiscales y requisitos específicos.
Arras Inversión Inmobiliaria
Contrato de arras para compradores inversores que adquieren inmuebles para obtener rentabilidad por alquiler o plusvalía. Modelo orientado a la inversión patrimonial.
Modelo Contrato de Arras con Herederos — Varios Herederos Proindiviso
Modelo de contrato de arras con herederos: plantilla para venta con varios herederos en proindiviso o comunidad de bienes. Cláusulas de solidaridad, representación y extinción del condominio. PDF gratis.
Contrato de Arras con Cláusula de Financiación — Hipoteca
Contrato de arras con cláusula de financiación hipotecaria. Protege al comprador si el banco deniega la hipoteca: recupera las arras íntegramente con cláusula suspensiva.
Arras Pago al Contado
Contrato de arras para compraventa sin financiación hipotecaria. Modelo para compradores que pagan al contado sin necesidad de préstamo bancario o financiación.
Arras con Subrogación de Hipoteca
Contrato de arras cuando el comprador asume la hipoteca existente del vendedor. Incluye cláusulas sobre condiciones del préstamo y consentimiento del banco.
Arras Vivienda de Protección Oficial
Contrato de arras para compraventa de VPO o vivienda protegida. Incluye requisitos de autorización administrativa, límites de precio y condiciones especiales.
Contrato de Compraventa sobre Plano
Contrato de arras para reserva de vivienda en construcción o sobre plano. Incluye garantías del promotor, calendario de pagos y entrega de llaves programada.
Contrato de Arras Entre Particulares
Modelo de contrato de arras entre particulares sin intermediación de inmobiliaria. Compraventa directa entre privados sin comisiones, con protección reforzada.
Contrato de Reserva de Vivienda
Modelo de contrato de reserva de vivienda entre particulares o con promotora. Establece señal, plazo de formalización y condiciones para recuperar el depósito.
Arras con Inmobiliaria
Modelo de arras adaptado para compraventas gestionadas por agencia inmobiliaria. Incluye cláusulas específicas sobre honorarios, depósitos y comisiones del agente.