Arras para Comprador Extranjero
Contrato de arras para ciudadanos extranjeros que compran inmueble en España. Incluye requisitos de NIE, alternativas de visado y consideraciones fiscales para no residentes.
Condición Suspensiva por Obtención de NIE
Si el comprador extranjero aún no tiene NIE (Número de Identidad de Extranjero), es vital condicionar la validez del contrato o la fecha de firma a su obtención. Sin NIE es legalmente imposible otorgar la escritura de compraventa ante notario en España.
Idioma y Jurisdicción Aplicable
Aunque se firme una versión traducida por cortesía, debe incluirse una cláusula que estipule que, en caso de discrepancia, prevalece la versión en español y que las partes se someten a los juzgados del lugar donde se encuentra el inmueble (España).
- ×No contemplar los tiempos de bloqueo de fondos por la Ley de Blanqueo de Capitales al transferir dinero desde el extranjero.
- ×Firmar un contrato en español sin comprenderlo al 100% y sin asesoramiento legal independiente.
- ×Olvidar que, si no son residentes fiscales, el banco retendrá el 3% del precio de venta al vendedor (si este también es no residente) para Hacienda.
- NIE original o resguardo de asignación.
- Pasaporte en vigor.
- Certificado de cuenta bancaria en España (recomendado para los pagos).
- Poderes traducidos y con la Apostilla de La Haya (si firma un representante).
Un comprador noruego firma arras con plazo de 30 días. Transfiere los fondos tarde y su banco en España bloquea el dinero 3 semanas para verificar el origen de fondos (compliance). Al no llegar el dinero a tiempo a la firma, el vendedor ejecuta las arras y el comprador pierde la señal.
Cómo funciona
Obtén el NIE
Solicita tu Número de Identidad de Extranjero antes de iniciar la operación.
Abre cuenta bancaria española
Necesitarás una cuenta en España para gestionar pagos y domiciliaciones.
Introduce los datos del comprador
Rellena el nombre completo, NIF/NIE y dirección del comprador.
Introduce los datos del vendedor
Completa la información del vendedor propietario del inmueble.
Describe el inmueble
Indica la dirección, referencia catastral y descripción de la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Necesito NIE para comprar una vivienda en España?
Sí, el NIE (Número de Identidad de Extranjero) es imprescindible para cualquier operación económica en España, incluyendo la compraventa de inmuebles.
¿Cómo puedo obtener el NIE?
Puedes solicitarlo en la Oficina de Extranjeros en España o en el Consulado de España en tu país. Necesitas pasaporte, formulario EX-15, justificación y tasa.
¿Puedo obtener residencia por comprar un inmueble en España?
El Visado de Oro por inversión inmobiliaria fue eliminado en abril de 2025 (LO 1/2025). Actualmente, los compradores extranjeros suelen tramitar la Residencia No Lucrativa o el Visado de Nómada Digital.
¿Qué impuestos pago como no residente?
ITP o IVA en la compra (igual que residentes), IRNR por imputación de rentas o alquileres, e Impuesto sobre el Patrimonio si superas el mínimo exento.
¿Puedo abrir cuenta bancaria en España siendo extranjero?
Sí, con pasaporte y NIE puedes abrir cuenta en la mayoría de bancos. Es necesaria para domiciliar gastos del inmueble y tramitar la hipoteca si la necesitas.
Contexto Legal
La compra de inmuebles por extranjeros se rige por el Código Civil y la normativa del IRNR para no residentes. La Golden Visa fue derogada por la LO 1/2025 en abril de 2025.
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