Arras para Empresa Compradora
Contrato de arras cuando el comprador es una sociedad mercantil o persona jurídica. Incluye cláusulas sobre representación legal, CIF y consideraciones fiscales.
Verificación de Poderes y Titularidad Real
El contrato debe reseñar la escritura de poderes del representante de la empresa y declarar que estos están vigentes y no han sido revocados. Además, por ley de blanqueo, se debe identificar al 'Titular Real' (personas físicas que poseen más del 25% de la empresa).
Renuncia a la Exención del IVA (Inversión del Sujeto Pasivo)
Si vendedor y comprador son empresas y la operación está sujeta a IVA, se recomienda incluir la renuncia a la exención del IVA. Esto permite que la operación tribute por IVA (deducible para la empresa) en lugar de ITP (no recuperable), optimizando el flujo de caja fiscal.
- ×Firmar con un administrador cuyo cargo ha caducado en el Registro Mercantil.
- ×Pagar la señal desde la cuenta personal del socio en lugar de la cuenta de la sociedad (confusión de patrimonios).
- ×No verificar si los estatutos de la sociedad permiten la compraventa de activos inmobiliarios.
- Escritura de Constitución de la Sociedad.
- Escritura de Poderes vigente del firmante.
- Tarjeta NIF definitiva de la empresa.
- Acta de Titularidad Real (obligatoria ante notario).
Una S.L. compra una nave industrial. Firman arras pagando ITP. Su asesor fiscal les advierte tarde que, al ser entre empresas, podrían haber renunciado a la exención del IVA. Resultado: pagan un 10% de ITP (coste hundido) en lugar de un 21% de IVA que se podrían haber deducido/compensado íntegramente.
Cómo funciona
Reúne documentación societaria
Prepara escrituras, CIF, poderes del representante y acuerdos necesarios.
Introduce los datos del comprador
Rellena el nombre completo, NIF/NIE y dirección del comprador.
Introduce los datos del vendedor
Completa la información del vendedor propietario del inmueble.
Describe el inmueble
Indica la dirección, referencia catastral y descripción de la vivienda.
Establece las condiciones económicas
Fija el precio de venta, cantidad de arras y fecha límite para la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentación necesita una empresa para comprar?
Escritura de constitución, CIF, poderes del representante legal, acta de nombramiento de administrador y, en algunos casos, acuerdo del órgano de administración.
¿Puede el administrador firmar sin poderes específicos?
El administrador único tiene poder de representación general. Para administradores mancomunados o solidarios, verifica los estatutos y poderes otorgados.
¿Qué ventajas fiscales tiene comprar a través de sociedad?
Amortización del inmueble como gasto, deducción del IVA si eres sujeto pasivo, gastos de mantenimiento deducibles y diferimiento de la tributación hasta la venta.
¿Se puede deducir el IVA de la compra?
Si la sociedad es sujeto pasivo de IVA y el inmueble se destina a actividad empresarial, puedes deducir el IVA soportado en la declaración trimestral.
¿Qué implicaciones tiene para socios y administradores?
El inmueble pertenece a la sociedad, no a los socios. Su uso personal puede generar retribución en especie. En caso de liquidación, se reparte según participación.
Contexto Legal
La compra de inmuebles por sociedades se rige por la Ley de Sociedades de Capital (RDL 1/2010) y tiene implicaciones en el Impuesto sobre Sociedades (Ley 27/2014).
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