Arras para Vivienda Habitual
Contrato de arras para la compra de tu vivienda habitual o residencia principal. Modelo adaptado a primera residencia con cláusulas de protección al comprador.
Cláusula de 'Cuerpo Cierto' (Ad Corpus)
En viviendas de segunda mano, es estándar comprar como 'cuerpo cierto' y no por metros cuadrados exactos. Esto significa que compras la unidad física que ves por un precio global, evitando reclamaciones posteriores si la medición real difiere ligeramente del catastro.
Libertad de Cargas y Gravámenes
Garantiza que la vivienda se entrega libre de hipotecas, embargos, inquilinos o deudas de comunidad. El vendedor debe cancelar cualquier carga económica o registral antes o en el mismo acto de la firma ante notario.
- ×No solicitar la Nota Simple actualizada antes de firmar las arras para verificar la titularidad real.
- ×Olvidar condicionar las arras a la concesión de la hipoteca si la financiación está muy ajustada.
- ×No calcular correctamente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) antes de cerrar la operación; puedes estimar el importe con una calculadora de ITP para evitar sorpresas.
- DNI/NIE originales de todos los firmantes.
- Nota Simple del Registro de la Propiedad (antigüedad máx. 3 meses).
- Certificado energético en vigor.
- Últimos recibos de IBI y Comunidad pagados.
Una pareja compra un piso en Madrid. Al firmar las arras, descubren en la Nota Simple que el piso es de protección oficial (VPO) y el vendedor no tiene permiso de venta. Gracias a revisar esto antes, evitan entregar dinero por una casa que no se puede vender libremente.
Cómo funciona
Verifica la situación registral
Solicita una nota simple del Registro de la Propiedad para comprobar cargas y titularidad.
Introduce los datos del comprador
Rellena el nombre completo, NIF/NIE y dirección del comprador.
Introduce los datos del vendedor
Completa la información del vendedor propietario del inmueble.
Describe el inmueble
Indica la dirección, referencia catastral y descripción de la vivienda.
Establece las condiciones económicas
Fija el precio de venta, cantidad de arras y fecha límite para la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Qué ventajas fiscales tiene comprar vivienda habitual?
La vivienda habitual tiene exención en la ganancia patrimonial si reinviertes en otra vivienda habitual. Además, algunas comunidades autónomas ofrecen deducciones en el IRPF y bonificaciones en el ITP.
¿Cuánto tiempo tengo que residir para que sea vivienda habitual?
Debes habitarla de manera efectiva y permanente en un plazo de 12 meses desde la adquisición y residir en ella al menos 3 años, salvo circunstancias que exijan el cambio.
¿Puedo incluir una cláusula de financiación?
Sí, es muy recomendable incluir una cláusula suspensiva que permita recuperar las arras si el banco deniega la hipoteca necesaria para completar la compra.
¿Qué pasa si el inmueble tiene cargas?
El vendedor debe entregar la vivienda libre de cargas, salvo pacto en contrario. Solicita una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad antes de firmar.
¿Necesito que mi pareja firme el contrato?
Si la vivienda será ganancial o común, ambos cónyuges o parejas deben firmar. Si es privativa, basta con la firma del comprador titular.
Contexto Legal
La vivienda habitual goza de protección especial en el ordenamiento español, incluyendo la inembargabilidad parcial (art. 607 LEC) y beneficios fiscales en IRPF e ITP.
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