Arras Inversión Inmobiliaria
Contrato de arras para compradores inversores que adquieren inmuebles para obtener rentabilidad por alquiler o plusvalía. Modelo orientado a la inversión patrimonial.
Este documento tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para operaciones de alto valor, se recomienda consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
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Situación Arrendaticia y Renuncia al Tanteo
Si el inmueble tiene inquilinos, se debe declarar expresamente si el contrato de alquiler sigue vigente (se subroga) o si se entrega libre de ocupantes. Si hay inquilino, es vital que este renuncie a su derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) antes de la firma.
Verificación de Normas de Comunidad (Turístico)
Para inversores, es crucial incluir una cláusula donde el vendedor declare que no existe prohibición estatutaria en la Comunidad de Propietarios para destinar la vivienda a alquiler vacacional o turístico, evitando comprar un activo que no se puede rentabilizar como se planeaba.
- ×No calcular la rentabilidad neta (descontando IBI, comunidad, seguros e IRPF) y fijarse solo en la bruta.
- ×Ignorar el derecho de tanteo y retracto de un inquilino existente (puede anular la venta o quedarse el piso por el mismo precio).
- ×No visitar el inmueble a distintas horas para detectar ruidos o problemas vecinales que afecten al alquiler.
- Contratos de alquiler vigentes (si los hay).
- Estatutos de la Comunidad (revisión de prohibiciones).
- Últimas actas de la comunidad (para ver morosidad o conflictos).
- Certificado de eficiencia energética (obligatorio para alquilar).
Un inversor compra un piso para Airbnb. Tras firmar arras y escriturar, el presidente de la comunidad le informa que hace 6 meses modificaron los estatutos para prohibir el alquiler turístico. Al no haber pedido las actas ni incluido la cláusula de garantía, se queda con un piso que no puede explotar.
Cómo funciona
Analiza la rentabilidad
Calcula el retorno esperado considerando precio, alquiler previsto y todos los gastos.
Introduce los datos del comprador
Rellena el nombre completo, NIF/NIE y dirección del comprador.
Introduce los datos del vendedor
Completa la información del vendedor propietario del inmueble.
Describe el inmueble
Indica la dirección, referencia catastral y descripción de la vivienda.
Establece las condiciones económicas
Fija el precio de venta, cantidad de arras y fecha límite para la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad puedo esperar de un alquiler?
La rentabilidad bruta en España oscila entre el 4% y el 8% según ubicación. La rentabilidad neta (descontando gastos e impuestos) suele ser del 3% al 5%.
¿Cómo tributan los alquileres en el IRPF?
Como rendimientos del capital inmobiliario. Puedes deducir gastos (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización) y aplicar una reducción del 60% en alquiler de vivienda.
¿Es mejor comprar como particular o como sociedad?
Depende del volumen de inversión y tu situación fiscal. Las sociedades pagan IS al 25% pero tienen más gastos de estructura. Consulta con un asesor fiscal.
¿Qué riesgos tiene la inversión inmobiliaria?
Impago de inquilinos, periodos de desocupación, gastos imprevistos de mantenimiento, cambios legislativos y posible bajada de precios o alquileres.
¿Puedo financiar una inversión con hipoteca?
Sí, pero los bancos suelen pedir mayor entrada (30-40%), tipos más altos y que el alquiler previsto cubra al menos el 125% de la cuota hipotecaria.
Contexto Legal
Los rendimientos del alquiler tributan según los artículos 22 a 24 de la Ley del IRPF, con reducción del 60% para vivienda habitual del inquilino.
Modelos Relacionados
Contrato de Arras Penitenciales
Modelo de arras penitenciales conforme al Art. 1454 del Código Civil. Permite a cualquier parte desistir perdiendo las arras o devolviéndolas duplicadas.
Contrato de Arras Confirmatorias
Modelo de arras confirmatorias que funcionan como anticipo del precio de venta. No permiten desistimiento unilateral sin consecuencias legales graves.
Contrato de Arras Penales
Modelo de arras penales con cláusula penal por incumplimiento. La parte incumplidora pierde las arras como penalización pero aún se puede exigir cumplimiento.
Arras para Vivienda Habitual
Contrato de arras para la compra de tu vivienda habitual o residencia principal. Modelo adaptado a primera residencia con cláusulas de protección al comprador.
Arras para Segunda Vivienda
Contrato de arras para la compra de segunda residencia o vivienda vacacional. Incluye consideraciones fiscales específicas para segundas residencias en España.
Arras para Local Comercial
Contrato de arras para compra de local comercial o nave industrial. Modelo con cláusulas específicas para inmuebles destinados a actividad económica y empresarial.
Arras para Plaza de Garaje
Contrato de arras para la compra de plaza de garaje o aparcamiento. Modelo simplificado para la adquisición de plazas de parking independientes o anejas a vivienda.
Arras para Terreno Rústico
Contrato de arras para compra de finca rústica o terreno agrícola. Modelo con cláusulas específicas para suelo no urbanizable y explotaciones agrarias en España.
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Contrato de arras para terreno urbanizable o solar edificable. Modelo con cláusulas sobre aprovechamiento urbanístico, cargas de urbanización y licencia de obras.
Arras para Comprador Extranjero
Contrato de arras para ciudadanos extranjeros que compran inmueble en España. Incluye requisitos de NIE, alternativas de visado y consideraciones fiscales para no residentes.
Arras para Empresa Compradora
Contrato de arras cuando el comprador es una sociedad mercantil o persona jurídica. Incluye cláusulas sobre representación legal, CIF y consideraciones fiscales.
Arras Primera Vivienda
Contrato de arras para compradores de primera vivienda que nunca han sido propietarios. Incluye ayudas disponibles, bonificaciones fiscales y requisitos específicos.
Modelo Contrato de Arras con Herederos — Varios Herederos Proindiviso
Modelo de contrato de arras con herederos: plantilla para venta con varios herederos en proindiviso o comunidad de bienes. Cláusulas de solidaridad, representación y extinción del condominio. PDF gratis.
Contrato de Arras con Cláusula de Financiación — Hipoteca
Contrato de arras con cláusula de financiación hipotecaria. Protege al comprador si el banco deniega la hipoteca: recupera las arras íntegramente con cláusula suspensiva.
Arras Pago al Contado
Contrato de arras para compraventa sin financiación hipotecaria. Modelo para compradores que pagan al contado sin necesidad de préstamo bancario o financiación.
Arras con Subrogación de Hipoteca
Contrato de arras cuando el comprador asume la hipoteca existente del vendedor. Incluye cláusulas sobre condiciones del préstamo y consentimiento del banco.
Arras Vivienda de Protección Oficial
Contrato de arras para compraventa de VPO o vivienda protegida. Incluye requisitos de autorización administrativa, límites de precio y condiciones especiales.
Contrato de Compraventa sobre Plano
Contrato de arras para reserva de vivienda en construcción o sobre plano. Incluye garantías del promotor, calendario de pagos y entrega de llaves programada.
Contrato de Arras Entre Particulares
Modelo de contrato de arras entre particulares sin intermediación de inmobiliaria. Compraventa directa entre privados sin comisiones, con protección reforzada.
Contrato de Reserva de Vivienda
Modelo de contrato de reserva de vivienda entre particulares o con promotora. Establece señal, plazo de formalización y condiciones para recuperar el depósito.
Arras con Inmobiliaria
Modelo de arras adaptado para compraventas gestionadas por agencia inmobiliaria. Incluye cláusulas específicas sobre honorarios, depósitos y comisiones del agente.