Arras para Local Comercial
Contrato de arras para compra de local comercial o nave industrial. Modelo con cláusulas específicas para inmuebles destinados a actividad económica y empresarial.
Condición Suspensiva de Licencia
Si el Ayuntamiento deniega la licencia de actividad o viabilidad urbanística en 60 días, recuperas las arras íntegras. Protege tu inversión si el local no sirve para tu negocio.
Renuncia a la Exención de IVA
Vital si compras como empresa/autónomo: Permite tributar por IVA (deducible) en lugar de ITP (coste hundido). Requiere cláusula específica firmada por ambas partes.
Verificación de salida de humos
Si planeas hostelería, incluye condición suspensiva de instalación de extracción. Muchas comunidades prohíben chimeneas en estatutos.
- ×No verificar la "Salida de Humos" en los estatutos de la Comunidad de Propietarios.
- ×Pagar ITP en vez de solicitar la Inversión del Sujeto Pasivo (IVA) siendo empresario.
- ×No comprobar si el inquilino actual tiene derecho de tanteo y retracto.
- ×Olvidar verificar deudas pendientes de comunidad que pasan al comprador.
- Revisar Estatutos de Comunidad (prohibiciones de actividad).
- Consultar en Urbanismo la ficha del local (usos permitidos).
- Verificar cargas ocultas (deudas de comunidad anteriores).
- Comprobar si hay arrendatario con derecho de adquisición preferente.
- Solicitar certificado de estar al corriente de pago de comunidad.
Una empresa compra un bajo para hacer un restaurante. Firma arras sin condiciones. La Comunidad prohíbe chimeneas en estatutos. El local no sirve para su negocio. Pierden 15.000€ de arras porque no incluyeron condición suspensiva de licencia.
Cómo funciona
Verifica licencias y permisos
Comprueba que el local tiene licencia de actividad y cumple la normativa urbanística.
Introduce los datos del comprador
Rellena el nombre completo, NIF/NIE y dirección del comprador.
Introduce los datos del vendedor
Completa la información del vendedor propietario del inmueble.
Describe el inmueble
Indica la dirección, referencia catastral y descripción de la vivienda.
Establece las condiciones económicas
Fija el precio de venta, cantidad de arras y fecha límite para la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan en la compra de un local?
Si el vendedor es empresario, se aplica IVA al 21% más AJD. Si es particular, se paga ITP. Además, el comprador empresario puede deducir el IVA soportado.
¿Puedo comprar el local a través de mi empresa?
Sí, es habitual que sociedades compren locales. Tiene ventajas fiscales como la amortización y la deducción del IVA, pero también implica que el local es patrimonio empresarial.
¿Qué debo comprobar antes de firmar las arras?
Verifica la licencia de actividad, la situación urbanística, los estatutos de la comunidad (que permitan tu actividad), cargas registrales y posibles arrendatarios con derechos.
¿El inquilino actual tiene derecho de adquisición preferente?
Si el local está arrendado, el arrendatario puede tener derecho de tanteo y retracto según la LAU. Comprueba el contrato de arrendamiento vigente.
¿Puedo cambiar el uso del local después de comprarlo?
Depende de la normativa urbanística municipal y los estatutos de la comunidad. Algunos cambios de uso requieren licencia y obra, otros están prohibidos.
Contexto Legal
La compraventa de locales comerciales puede estar sujeta a IVA (art. 20.Uno.22 LIVA) y el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente (art. 25 LAU).
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