Contrato de Reserva de Vivienda
Modelo de contrato de reserva de vivienda entre particulares o con promotora. Establece señal, plazo de formalización y condiciones para recuperar el depósito.
Este documento tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para operaciones de alto valor, se recomienda consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
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Cláusula de devolución por denegación de hipoteca
Establece que si el banco deniega la financiación en el plazo pactado, la señal se devuelve íntegramente. Sin esta cláusula, pierdes la señal aunque no sea tu culpa.
Plazo máximo de vigencia de la reserva
Fija un plazo claro (7-30 días) tras el cual la reserva caduca automáticamente y la señal se devuelve si no se firma el contrato de arras definitivo.
Imputación de la señal al precio final
Especifica que la cantidad entregada como reserva se descuenta del precio de compraventa si la operación sigue adelante. Así evitas pagar dos veces.
- ×Confundir la reserva con unas arras penitenciales: la reserva no tiene regulación legal específica y sus consecuencias dependen del contrato.
- ×No incluir cláusula de devolución de la señal si la hipoteca es denegada.
- ×Firmar la reserva sin comprobar la nota simple del Registro de la Propiedad.
- ×Entregar la señal sin justificante bancario o en efectivo sin recibo firmado.
- Solicitar nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Verificar que el contrato especifica cuándo y cómo se devuelve la señal.
- Comprobar que la señal se descuenta del precio final de compraventa.
- Confirmar el plazo máximo para firmar arras o escritura definitiva.
- Guardar justificante de la transferencia bancaria de la señal.
Ana encuentra un piso de 180.000€ que le encanta pero aún no tiene la hipoteca aprobada. El vendedor tiene otros interesados. Ana firma un contrato de reserva entregando 2.700€ (1,5%) con plazo de 15 días. El contrato incluye una cláusula que obliga a devolver la señal si el banco deniega la hipoteca. A los 10 días, el banco aprueba el préstamo y Ana firma arras penitenciales por 15.000€, descontando los 2.700€ ya entregados.
Cómo funciona
Negocia las condiciones de la reserva
Acuerda la cantidad de señal, el plazo y las causas de devolución antes de firmar nada.
Incluye cláusula de devolución
Asegúrate de que el contrato contempla la devolución de la señal si no se obtiene financiación o surgen cargas ocultas.
Introduce los datos del vendedor
Completa la información del vendedor propietario del inmueble.
Describe el inmueble
Indica la dirección, referencia catastral y descripción de la vivienda.
Establece las condiciones económicas
Fija el precio de venta, cantidad de arras y fecha límite para la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?
Es un acuerdo previo por el que el comprador entrega una cantidad (señal de reserva) para que el vendedor retire la vivienda del mercado durante un plazo determinado. Sirve para ganar tiempo mientras se gestiona la hipoteca o se reúne la documentación necesaria.
¿Se devuelve la señal de reserva si no se compra?
Depende de lo pactado en el contrato. Si se incluye una cláusula de devolución condicionada (por ejemplo, si el banco deniega la hipoteca), sí se devuelve. Sin esa cláusula, el vendedor puede retener la señal. Por eso es fundamental redactarlo bien.
¿Cuánto dinero se paga como señal de reserva?
Lo habitual es entre el 1% y el 3% del precio de venta. Es menos que unas arras (5-10%) porque el compromiso es menor y el plazo más corto, generalmente de 7 a 30 días.
¿Cuál es la diferencia entre reserva y arras?
La reserva es un compromiso menor y más breve: "aparta" la vivienda mientras se negocia. Las arras (penitenciales, confirmatorias o penales) son un compromiso más formal regulado por el Código Civil, con consecuencias legales claras si se incumplen.
¿Puedo reservar una vivienda sin tener la hipoteca aprobada?
Sí, es precisamente uno de los usos más comunes de la reserva: ganar tiempo para obtener la aprobación del banco. Incluye siempre una cláusula que permita recuperar la señal si la hipoteca es denegada.
Contexto Legal
El contrato de reserva no tiene regulación específica en el Código Civil, sino que se rige por la libertad de pactos (Art. 1255 CC) y las obligaciones contractuales generales (Arts. 1088-1099 CC). En vivienda sobre plano, aplica la Ley 57/1968 de anticipos.
Modelos Relacionados
Contrato de Arras Penitenciales
Modelo de arras penitenciales conforme al Art. 1454 del Código Civil. Permite a cualquier parte desistir perdiendo las arras o devolviéndolas duplicadas.
Contrato de Arras Confirmatorias
Modelo de arras confirmatorias que funcionan como anticipo del precio de venta. No permiten desistimiento unilateral sin consecuencias legales graves.
Contrato de Arras Penales
Modelo de arras penales con cláusula penal por incumplimiento. La parte incumplidora pierde las arras como penalización pero aún se puede exigir cumplimiento.
Arras para Vivienda Habitual
Contrato de arras para la compra de tu vivienda habitual o residencia principal. Modelo adaptado a primera residencia con cláusulas de protección al comprador.
Arras para Segunda Vivienda
Contrato de arras para la compra de segunda residencia o vivienda vacacional. Incluye consideraciones fiscales específicas para segundas residencias en España.
Arras para Local Comercial
Contrato de arras para compra de local comercial o nave industrial. Modelo con cláusulas específicas para inmuebles destinados a actividad económica y empresarial.
Arras para Plaza de Garaje
Contrato de arras para la compra de plaza de garaje o aparcamiento. Modelo simplificado para la adquisición de plazas de parking independientes o anejas a vivienda.
Arras para Terreno Rústico
Contrato de arras para compra de finca rústica o terreno agrícola. Modelo con cláusulas específicas para suelo no urbanizable y explotaciones agrarias en España.
Arras para Terreno Urbanizable
Contrato de arras para terreno urbanizable o solar edificable. Modelo con cláusulas sobre aprovechamiento urbanístico, cargas de urbanización y licencia de obras.
Arras para Comprador Extranjero
Contrato de arras para ciudadanos extranjeros que compran inmueble en España. Incluye requisitos de NIE, alternativas de visado y consideraciones fiscales para no residentes.
Arras para Empresa Compradora
Contrato de arras cuando el comprador es una sociedad mercantil o persona jurídica. Incluye cláusulas sobre representación legal, CIF y consideraciones fiscales.
Arras Primera Vivienda
Contrato de arras para compradores de primera vivienda que nunca han sido propietarios. Incluye ayudas disponibles, bonificaciones fiscales y requisitos específicos.
Arras Inversión Inmobiliaria
Contrato de arras para compradores inversores que adquieren inmuebles para obtener rentabilidad por alquiler o plusvalía. Modelo orientado a la inversión patrimonial.
Arras Herencia Proindiviso
Contrato de arras cuando el vendedor son varios herederos en proindiviso o comunidad de bienes. Incluye cláusulas sobre representación y extinción del condominio.
Contrato de Arras con Cláusula de Hipoteca
Contrato de arras con cláusula suspensiva por concesión de hipoteca. Protege al comprador si el banco deniega la financiación necesaria para completar la compra.
Arras Pago al Contado
Contrato de arras para compraventa sin financiación hipotecaria. Modelo para compradores que pagan al contado sin necesidad de préstamo bancario o financiación.
Arras con Subrogación de Hipoteca
Contrato de arras cuando el comprador asume la hipoteca existente del vendedor. Incluye cláusulas sobre condiciones del préstamo y consentimiento del banco.
Arras Vivienda de Protección Oficial
Contrato de arras para compraventa de VPO o vivienda protegida. Incluye requisitos de autorización administrativa, límites de precio y condiciones especiales.
Contrato de Compraventa sobre Plano
Contrato de arras para reserva de vivienda en construcción o sobre plano. Incluye garantías del promotor, calendario de pagos y entrega de llaves programada.
Arras Entre Particulares
Contrato de arras para compraventa directa entre particulares sin intermediación de inmobiliaria. Modelo sin comisiones de agencia para operaciones entre privados.
Arras con Inmobiliaria
Modelo de arras adaptado para compraventas gestionadas por agencia inmobiliaria. Incluye cláusulas específicas sobre honorarios, depósitos y comisiones del agente.