Contrato de Reserva de Vivienda
Modelo de contrato de reserva de vivienda entre particulares o con promotora. Establece señal, plazo de formalización y condiciones para recuperar el depósito.
Cláusula de devolución por denegación de hipoteca
Establece que si el banco deniega la financiación en el plazo pactado, la señal se devuelve íntegramente. Sin esta cláusula, pierdes la señal aunque no sea tu culpa.
Plazo máximo de vigencia de la reserva
Fija un plazo claro (7-30 días) tras el cual la reserva caduca automáticamente y la señal se devuelve si no se firma el contrato de arras definitivo.
Imputación de la señal al precio final
Especifica que la cantidad entregada como reserva se descuenta del precio de compraventa si la operación sigue adelante. Así evitas pagar dos veces.
- ×Confundir la reserva con unas arras penitenciales: la reserva no tiene regulación legal específica y sus consecuencias dependen del contrato.
- ×No incluir cláusula de devolución de la señal si la hipoteca es denegada.
- ×Firmar la reserva sin comprobar la nota simple del Registro de la Propiedad.
- ×Entregar la señal sin justificante bancario o en efectivo sin recibo firmado.
- Solicitar nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Verificar que el contrato especifica cuándo y cómo se devuelve la señal.
- Comprobar que la señal se descuenta del precio final de compraventa.
- Confirmar el plazo máximo para firmar arras o escritura definitiva.
- Guardar justificante de la transferencia bancaria de la señal.
Ana encuentra un piso de 180.000€ que le encanta pero aún no tiene la hipoteca aprobada. El vendedor tiene otros interesados. Ana firma un contrato de reserva entregando 2.700€ (1,5%) con plazo de 15 días. El contrato incluye una cláusula que obliga a devolver la señal si el banco deniega la hipoteca. A los 10 días, el banco aprueba el préstamo y Ana firma arras penitenciales por 15.000€, descontando los 2.700€ ya entregados.
Cómo funciona
Negocia las condiciones de la reserva
Acuerda la cantidad de señal, el plazo y las causas de devolución antes de firmar nada.
Incluye cláusula de devolución
Asegúrate de que el contrato contempla la devolución de la señal si no se obtiene financiación o surgen cargas ocultas.
Introduce los datos del vendedor
Completa la información del vendedor propietario del inmueble.
Describe el inmueble
Indica la dirección, referencia catastral y descripción de la vivienda.
Establece las condiciones económicas
Fija el precio de venta, cantidad de arras y fecha límite para la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?
Es un acuerdo previo por el que el comprador entrega una cantidad (señal de reserva) para que el vendedor retire la vivienda del mercado durante un plazo determinado. Sirve para ganar tiempo mientras se gestiona la hipoteca o se reúne la documentación necesaria.
¿Se devuelve la señal de reserva si no se compra?
Depende de lo pactado en el contrato. Si se incluye una cláusula de devolución condicionada (por ejemplo, si el banco deniega la hipoteca), sí se devuelve. Sin esa cláusula, el vendedor puede retener la señal. Por eso es fundamental redactarlo bien.
¿Cuánto dinero se paga como señal de reserva?
Lo habitual es entre el 1% y el 3% del precio de venta. Es menos que unas arras (5-10%) porque el compromiso es menor y el plazo más corto, generalmente de 7 a 30 días.
¿Cuál es la diferencia entre reserva y arras?
La reserva es un compromiso menor y más breve: "aparta" la vivienda mientras se negocia. Las arras (penitenciales, confirmatorias o penales) son un compromiso más formal regulado por el Código Civil, con consecuencias legales claras si se incumplen.
¿Puedo reservar una vivienda sin tener la hipoteca aprobada?
Sí, es precisamente uno de los usos más comunes de la reserva: ganar tiempo para obtener la aprobación del banco. Incluye siempre una cláusula que permita recuperar la señal si la hipoteca es denegada.
Contexto Legal
El contrato de reserva no tiene regulación específica en el Código Civil, sino que se rige por la libertad de pactos (Art. 1255 CC) y las obligaciones contractuales generales (Arts. 1088-1099 CC). En vivienda sobre plano, aplica la Ley 57/1968 de anticipos.
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