Arras con Subrogación de Hipoteca
Contrato de arras cuando el comprador asume la hipoteca existente del vendedor. Incluye cláusulas sobre condiciones del préstamo y consentimiento del banco.
Condición Suspensiva de Aprobación Bancaria
Subrogarse significa 'heredar' la hipoteca del vendedor. El banco debe aprobarte como nuevo deudor. Es vital condicionar las arras a que la entidad financiera acepte expresamente esta subrogación; de lo contrario, el contrato quedaría sin efecto y se devolvería el dinero.
Ajuste de Precio y Retención
El precio a pagar al vendedor es el Precio Total menos la Deuda Pendiente. Se debe incluir una cláusula que fije la cifra exacta de deuda a la fecha de firma y obligue al vendedor a pagar cualquier cuota o interés de demora previo a la entrega.
- ×Pagar al vendedor el importe total sin descontar la hipoteca, asumiendo que él la cancelará después (riesgo altísimo).
- ×No revisar las condiciones de la hipoteca original (puede tener suelo, tipos altos o productos vinculados caros).
- ×Dar por hecho que el banco aceptará la subrogación sin estudiar tu solvencia.
- Certificado de Deuda Pendiente emitido por el banco.
- Copia de la Escritura de Préstamo Hipotecario original.
- Aprobación de riesgos del banco para la subrogación.
- Nota simple verificando que no hay otras cargas (embargos posteriores).
El comprador acuerda subrogarse a la hipoteca del vendedor para ahorrar gastos de apertura. Entrega las arras. El banco analiza al comprador y rechaza la subrogación por riesgo laboral. Como no pusieron la cláusula condicionante, el comprador pierde la señal o se ve forzado a buscar una hipoteca nueva urgente.
Cómo funciona
Solicita condiciones de la hipoteca actual
Pide al vendedor las condiciones completas del préstamo: tipo, plazo, capital pendiente.
Consulta aprobación del banco
Inicia el proceso de subrogación con el banco antes de comprometerte.
Introduce los datos del vendedor
Completa la información del vendedor propietario del inmueble.
Describe el inmueble
Indica la dirección, referencia catastral y descripción de la vivienda.
Establece las condiciones económicas
Fija el precio de venta, cantidad de arras y fecha límite para la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
Es el traspaso de la hipoteca del vendedor al comprador. El comprador asume la deuda pendiente en las mismas condiciones (o mejoradas si se renegocia).
¿El banco puede negarse a la subrogación?
Sí. El banco debe aprobar al nuevo deudor. Evaluará tu solvencia igual que en una hipoteca nueva. Incluye cláusula en arras por si el banco deniega.
¿Qué ventajas tiene subrogarse en la hipoteca?
Ahorro en gastos de constitución (tasación, notaría, AJD) y posibilidad de mantener condiciones favorables si el tipo es bueno.
¿Qué pasa si la hipoteca tiene peores condiciones que las actuales?
Puedes intentar negociar mejoras con el banco como condición para subrogarte, o valorar cancelar y constituir hipoteca nueva.
¿Quién paga los gastos de subrogación?
Normalmente el comprador asume los gastos de la subrogación (notaría y registro de cambio de deudor), que son menores que una hipoteca nueva.
Contexto Legal
La subrogación de deudor está regulada en los artículos 1203 a 1207 del Código Civil y requiere consentimiento del acreedor (banco).
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